subjek BPHTB

Siapa Subjek BPHTB ?

Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek BPHTB yang dikenakan kewajiban membayar BPHTB menurut perundang-undangan perpajakan yang menjadi Wajib Pajak.  

B.   OBJEK PAJAK (250304 )

1.   Apa yang menjadi objek BPHTB ?

Objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, meliputi:

a.    Pemindahan hak karena:

• jual beli;
• tukar-menukar;
• hibah;
• hibah wasiat, yaitu suatu penetapan wasiat yang khusus mengenai pemberian hak atas tanah dan atau bangunan kepada orang pribadi atau badan hukum tertentu, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia;
• waris;
• pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, yaitu pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dari orang pribadi atau badan kepada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya sebagai penyertaan modal pada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya tersebut;
• pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, yaitu pemindahan sebagian hak bersama atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan kepada sesama pemegang hak bersama;
• penunjukan pembeli dalam lelang, yaitu penetapan pemenang lelang oleh Pejabat Lelang sebagaimana yang tercantum dalam Risalah Lelang;
• pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, yaitu adanya peralihan hak dari orang pribadi atau badan hukum sebagai salah satu pihak kepada pihak yang ditentukan dalam putusan hakim tersebut;
• penggabungan usaha, yaitu penggabungan dari dua badan usaha atau lebih dengan cara tetap mempertahankan berdirinya salah satu badan usaha dan melikuidasi badan usaha lainnya yang menggabung;
• peleburan usaha, yaitu penggabungan dari dua atau lebih badan usaha dengan cara mendirikan badan usaha baru dan melikuidasi badan-badan usaha yang bergabung tersebut;
• pemekaran usaha, yaitu pemisahan suatu badan usaha menjadi dua badan usaha atau lebih dengan cara mendirikan badan usaha baru dan mengalihkan sebagian aktiva dan pasiva kepada badan usaha baru tersebut yang dilakukan tanpa melikuidasi badan usaha yang lama;
• hadiah, yaitu suatu perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah dan atau bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan hukum kepada penerima hadiah.

  b.   Pemberian hak baru karena:

• 1. kelanjutan pelepasan hak, yaitu pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hukum dari Negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak;
• 2. di luar pelepasan hak, yaitu pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari Negara atau dari pemegang hak milik menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
• o Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.
• o Objek pajak yang diperoleh karena waris dan hibah wasiat pengenaan BPHTB-nya diatur lebih lanjut dalam PP Nomor 111 Tahun 2000;
• o Objek pajak yang diperoleh karena pemberian hak pengelolaan pengenaan BPHTB-nya diatur lebih lanjut dengan PP Nomor 112 Tahun 2000;

  2.   Apa saja yang termasuk hak atas tanah ?

Hak atas tanah meliputi :

a.    hak milik, yaitu hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah;

b.   hak guna usaha (HGU), yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku;

c.   hak guna bangunan (HGB), yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.

d.   hak pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

e.    hak milik atas satuan rumah susun, yaitu hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

f.    hak pengelolaan, yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.  

3.   Objek pajak apa saja yang tidak dikenakan BPHTB ?

• objek pajak yang diperoleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
• objek pajak yang diperoleh Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
• objek pajak yang diperoleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;
• objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
• objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena wakaf;
• objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

• o Yang dimaksud dengan tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum adalah tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan baik Pemerintah Pusat maupun oleh Pemerintah Daerah dan kegiatan yang semata-mata tidak ditujukan untuk mencari keuntungan, misalnya, tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk instansi pemerintah, rumah sakit pemerintah, jalan umum.
• o Yang dimaksud dengan konversi hak adalah perubahan hak dari hak lama menjadi hak baru menurut Undang-undang Pokok Agraria, termasuk pengakuan hak oleh Pemerintah.
• o Yang dimaksud wakaf adalah perbuatan hukum orang pribadi atau badan yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa hak milik tanah dan atau bangunan dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya tanpa imbalan apapun.

C.   TARIF PAJAK (250304 )  

1.     Berapa besarnya tarif BPHTB ?

Tarif BPHTB adalah 5% (lima persen).  

D.   DASAR PENGENAAN DAN CARA PENGHITUNGAN PAJAK (250304 )  

1.     Apakah dasar pengenaan BPHTB ?

Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yaitu a.  jual beli adalah harga transaksi;

• b. tukar-menukar adalah nilai pasar;
• c. hibah adalah nilai pasar;
• d. hibah wasiat adalah nilai pasar;
• e. waris adalah nilai pasar;
• f. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar;
• g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
• h. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;
• i. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar;
• j. pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar;
• k. penggabungan usaha adalah nilai pasar;
• l. peleburan usaha adalah nilai pasar;
• m. pemekaran usaha adalah nilai pasar;
• n. hadiah adalah nilai pasar;
• o. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang.

Dalam hal NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP PBB.  

• Yang dimaksud dengan harga transaksi adalah harga yang terjadi dan telah disepakati oleh pihak-pihak yang bersangkutan.
• Dalam hal NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan belum ditetapkan, besarnya NJOP PBB ditetapkan oleh Menteri Keuangan.

2.   Apa yang boleh dikurangkan dalam penghitungan BPHTB ?

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP diberikan untuk setiap perolehan hak sebagai pengurang penghitungan BPHTB terutang.  

3.   Berapa besarnya NPOPTKP ?

NPOPTKP ditetapkan secara regional (setiap kabupaten/kota) paling banyak Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima oleh orang pribadi dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, NPOPTKP regional paling banyak Rp300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah).

• Besarnya NPOPTKP ditetapkan oleh Kepala Kanwil DJP atas nama Menteri Keuangan untuk setiap kabupaten/kota dengan mempertimbangkan pendapat Pemda setempat.
• Ketentuan besarnya NPOPTKP diatur lebih lanjut dalam PP Nomor 113 Tahun 2000.

4.   Bagaimana cara menghitung BPHTB terutang ?

• BPHTB terutang = 5 % x NPOP Kena Pajak;
• NPOP Kena Pajak = NPOP – NPOPTKP.

 

E.   SAAT DAN TEMPAT PAJAK TERUTANG (250304 )  

1.   Kapan saat BPHTB terutang dan harus dilunasi ? Saat terutang dan pelunasan BPHTB untuk:

• a. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta, yaitu tanggal dibuat dan ditandatanginya akta pemindahan hak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris;
• b. tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
• c. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
• d. waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan;
• e. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
• f. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
• g. lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang, yaitu tanggal ditandatanganinya Risalah Lelang oleh Kepala Kantor Lelang Negara atau kantor lelang lainnya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang memuat antara lain nama pemenang lelang.
• h. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
• i. hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan;
• j. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
• k. pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
• l. penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditanda-tanganinya akta;
• m. peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditanda-tanganinya akta;
• n. pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditanda-tanganinya akta;
• o. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.

2.   Dimana tempat BPHTB terutang?      

Tempat BPHTB terutang adalah wilayah Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang meliputi letak tanah dan atau bangunan.      

F.   PEMBAYARAN, PENETAPAN, DAN PENAGIHAN (250304 )

1.     Sistem apakah yang dipakai sebagai dasar pemungutan BPHTB ?

Sistem self assessment, dimana Wajib Pajak membayar BPHTB yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak.  

2.     Bagaimana cara membayar BPHTB ?

BPHTB yang terutang dibayar ke kas negara melalui Bank/Kantor Pos Persepsi BPHTB, yaitu Kantor Pos dan atau Bank Badan Usaha Milik Negara atau Bank Badan Usaha Milik Daerah atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan menggunakan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (SSB).  

3.   Dalam waktu berapa lama SKBKB dapat diterbitkan ?      

Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya BPHTB, Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB) apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah BPHTB yang terutang kurang dibayar.  

4.     Berapa besarnya BPHTB terutang dalam SKBKB ?      

BPHTB terutang dalam SKBKB adalah BPHTB terutang yang belum atau kurang dibayar ditambah dengan sanksi administrasi berupa bunga 2% (dua persen) sebulan dari jumlah kekurangan BPHTB tersebut untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan, dihitung mulai saat terutangnya BPHTB sampai dengan diterbitkannya SKBKB dimaksud.

5.   Dalam waktu berapa lama SKBKBT dapat diterbitkan ?      

Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya BPHTB, Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT) apabila ditemukan data baru dan atau data yang semula belum terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah BPHTB yang terutang setelah diterbitkannya SKBKB.  

6.     Berapa besarnya BPHTB terutang dalam SKBKBT ?      

BPHTB terutang dalam SKBKBT adalah BPHTB terutang yang belum atau kurang dibayar ditambah dengan sanksi administrasi berupa kenaikan sebesar 100% (seratus persen) dari jumlah kekurangan BPHTB tersebut, kecuali Wajib Pajak melaporkan sendiri sebelum dilakukan tindakan pemeriksaan.

7.   Bilamana STB diterbitkan ?

Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (STB) diterbitkan apabila : a.  BPHTB yang terutang tidak atau kurang dibayar; b.  dari hasil pemeriksaan SSB terdapat kekurangan pembayaran BPHTB sebagai akibat salah tulis dan atau salah hitung; c.  Wajib Pajak dikenakan sanksi administrasi berupa denda dan atau bunga.  

8.   Berapa besarnya BPHTB terutang dalam STB ?

BPHTB terutang dalam STB akibat tidak atau kurang dibayar dan akibat salah tulis dan atau hitung adalah BPHTB terutang yang belum atau kurang dibayar ditambah sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan dari jumlah kekurangan BPHTB tersebut untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan sejak saat terutangnya BPHTB.  

9.   Bagaimana kedudukan STB dalam proses penagihan BPHTB ?  

STB mempunyai kekuatan hukum yang sama dengan surat ketetapan pajak sehingga penagihannya dapat dilanjutkan dengan penerbitan Surat Paksa.  

10.  Apakah dasar penagihan BPHTB ?

• Dasar penagihan BPHTB adalah SKBKB, SKBKBT, STB dan Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan, maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah BPHTB yang harus dibayar bertambah.
• Tata cara penagihan BPHTB diatur lebih lanjut dengan Keputusan Menteri Keuangan.

11.  Berapa lama jangka waktu pelunasan  SKBKB, SKBKBT, STB dan Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan, maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah BPHTB yang harus dibayar bertambah?

• BPHTB terutang dalam SKBKB, SKBKBT, STB dan Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan, maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah BPHTB yang harus dibayar bertambah harus dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak diterima oleh Wajib Pajak;
• Apabila sampai dengan jangka waktu 1 (satu) bulan sebagaimana dimaksud tidak atau kurang dibayar, dapat ditagih dengan Surat Paksa, yaitu surat perintah membayar pajak dan tagihan yang berkaitan dengan pajak sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang mempunyai kekuatan sama dengan putusan pengadilan (parate executie).

  G.   KEBERATAN, BANDING, DAN PENGURANGAN (250304 )  

1.   Apa saja yang dapat diajukan permohonan keberatan BPHTB ?

Yang dapat diajukan keberatan kepada Direktur Jenderal Pajak adalah : a.  SKBKB, yaitu surat ketetapan yang menentukan besarnya jumlah BPHTB terutang, jumlah kekurangan pembayaran pokok pajak, besarnya sanksi administrasi, dan jumlah yang masih harus dibayar; b.  SKBKBT, yaitu surat ketetapan yang menentukan tambahan atas jumlah BPHTB yang telah ditetapkan; c.  SKBLB, yaitu surat ketetapan yang menentukan jumlah kelebihan pembayaran BPHTB karena jumlah BPHTB yang telah dibayar lebih besar daripada BPHTB yang seharusnya terutang; d.  SKBN, yaitu surat ketetapan yang menentukan jumlah BPHTB yang terutang sama besarnya dengan jumlah BPHTB yang dibayar..  

2.   Bagaimana tata cara permohonan keberatan BPHTB ?

• Membuat permohonan secara tertulis dalam bahasa Indonesia kepada Kepala KPPBB dengan mengemukakan jumlah BPHTB yang terutang menurut penghitungan Wajib Pajak disertai dengan alasan yang jelas, yaitu didukung dengan data atau bukti bahwa jumlah BPHTB yang terutang atau lebih bayar yang ditetapkan oleh fiskus tidak benar;

• Menyampaikan permohonan secara lengkap sesuai dengan ketentuan yang berlaku dalam batas waktu 3 (tiga) bulan sejak diterimanya SKBKB, SKBKBT, SKBLB, atau SKBN; kecuali Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya.
• Melampirkan foto kopi sebagai berikut :

• o Fotocopy SSB
• o Asli SKBKB/SKBKBT/SKBLB/SKBN
• o Fotocopy Akta/Risalah Lelang/Surat Keputusan Pemberian Hak Baru/Putusan Hakim
• o Fotocopy KTP/ Paspor / KK /identitas lain
• Ø Permohonan keberatan yang tidak memenuhi persyaratan tidak dianggap sebagai Surat Keberatan sehingga tidak dipertimbangkan;
• Ø Tanda penerimaan Surat Keberatan yang diberikan oleh pejabat Direktorat Jenderal Pajak yang ditunjuk untuk itu atau tanda pengiriman Surat Keberatan melalui pos tercatat menjadi tanda bukti penerimaan Surat Keberatan tersebut bagi kepentingan Wajib Pajak.

3.   Berapa lama jangka waktu penyelesaian permohonan keberatan BPHTB ?  

Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak tanggal Surat Permohonan Keberatan diterima, harus memberi keputusan atas keberatan yang diajukan. Apabila jangka waktu sebagaimana dimaksud telah lewat dan Direktur Jenderal Pajak tidak memberikan suatu keputusan, maka keberatan yang diajukan tersebut dianggap diterima.  

4.   Apa yang dapat disampaikan oleh Wajib Pajak sebelum keputusan keberatan BPHTB diterbitkan ?      

Sebelum surat keputusan keberatan diterbitkan, Wajib Pajak dapat menyampaikan alasan tambahan atau penjelasan tertulis.  

5.   Apa bentuk keputusan keberatan  ?      

Keputusan Keberatan dapat berupa :

• menerima seluruhnya, apabila data/bukti-bukti yang dilampirkan dalam pengajuan keberatan dan/atau diperoleh dalam pemeriksaan terbukti kebenarannya.
• menerima sebagian, apabila data/bukti-bukti yang dilampirkan dalam pengajuan keberatan dan/atau diperoleh dalam pemeriksaan sebagian terbukti kebenarannya.
• menolak, apabila data/bukti-bukti yang dilampirkan dalam pengajuan keberatan dan/atau diperoleh dalam pemeriksaan tidak terbukti kebenarannya.
• menambah jumlah pajaknya, apabila data/bukti-bukti yang dilampirkan dalam pengajuan keberatan dan/atau diperoleh dalam pemeriksaan, mengakibatkan peningkatan jumlah BPHTB-nya.

6.   Apa yang dapat dilakukan Wajib Pajak jika permohonan keberatannya ditolak ?

• Wajib Pajak yang keberatannya ditolak dapat mengajukan banding ke Badan Pengadilan Pajak (BPP).
• Permohonan dimaksud diatur lebih lanjut dengan Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak.

7.   Apa bentuk putusan Banding ?

Putusan Banding dapat berupa :

• - menolak;
• - mengabulkan sebagian atau seluruhnya;
• - menambah pajak yang harus dibayar;
• - tidak dapat diterima;

  8.   Bagaimana sifat Putusan Banding ?

Putusan Banding oleh BPP bukan merupakan putusan final dan dapat diajukan Peninjauan Kembali (PK) ke Mahkamah Agung.  

9.   Bagaimana jika Putusan Banding menerima sebagian atau seluruhnya ?

Apabila putusan banding menerima sebagian atau seluruhnya, maka kelebihan pembayaran dikembalikan dengan ditambah imbalan bunga sebesar 2% untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan dihitung sejak tanggal pembayaran yang menyebabkan kelebihan pembayaran BPHTB sampai dengan diterbitkannya Putusan Banding.

10.  Kepada siapa pengurangan BPHTB dapat diberikan ?      

Pengurangan BPHTB dapat diberikan Wajib Pajak melalui permohonan karena: a.  kondisi tertentu Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan Objek BPHTB, atau b.  kondisi Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan sebab-sebab tertentu, atau c.  tanah dan atau bangunan digunakan untuk kepentingan sosial atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari keuntungan.

H.   PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN (250304 )  

1.  Dalam hal apa terjadi kelebihan pembayaran BPHTB ?

Kelebihan pembayaran BPHTB terjadi dalam hal :

a.  BPHTB yang dibayar lebih besar daripada yang seharusnya terutang;

b.  BPHTB yang dibayar tidak seharusnya terutang;

c.  permohonan pengurangan dikabulkan;

d.  pengajuan keberatan atas ketetapan BPHTB dikabulkan seluruhnya atau sebagian;

e.  permohonan banding terhadap keputusan keberatan dikabulkan seluruhnya atau sebagian;

f.   perubahan peraturan.

2.  Bagaimanakah perlakuan atas kelebihan pembayaran BPHTB ?

Kelebihan Pembayaran PBB dapat dikembalikan kepada Wajib Pajak (restitusi), diperhitungkan dengan utang pajak lainnya, atau disumbangkan kepada Negara.

3.   Dalam jangka waktu maksimal berapa lama KPPBB harus memberikan jawaban atas surat permohonan pengembalian kelebihan pembayaran BPHTB dimaksud ?

Surat Keputusan Direktur Jenderal Pajak harus diterbitkan dalam jangka waktu 12 (dua belas) bulan sejak diterimanya surat permohonan secara lengkap dari Wajib Pajak. Apabila dalam jangka waktu tersebut surat keputusan tidak diterbitkan maka permohonan Wajib Pajak dianggap dikabulkan serta Kepala KPPBB harus menerbitkan SKBLB dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan.

4.   Apakah bentuk Surat Keputusan yang dapat diterbitkan atas pengembalian kelebihan pembayaran BPHTB  ?

Direktur Jenderal Pajak setelah melakukan pemeriksaan (sederhana dan lapangan) menerbitkan:

• SKBLB, apabila jumlah BPHTB yang dibayar ternyata lebih besar daripada jumlah BPHTB yang terutang atau dilakukan pembayaran BPHTB yang tidak seharusnya terutang;
• SKBN, apabila jumlah BPHTB yang dibayar sama dengan jumlah BPHTB yang terutang;
• SKBKB, apabila jumlah BPHTB yang dibayar ternyata kurang dari jumlah BPHTB yang seharusnya terutang.

 

5.   Kapan pengembalian kelebihan pembayaran BPHTB dilakukan ?

Pengembalian kelebihan pembayaran BPHTB dilakukan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) bulan sejak diterbitkannya SKBLB, yaitu dengan diterbitkannya Surat Perintah Membayar Kelebihan BPHTB (SPMKB) oleh Kepala KPPBB. Dalam hal Kepala KPPBB terlambat menerbitkan SPMKB, maka Wajib Pajak diberikan bunga sebesar 2 % (dua persen) sebulan sampai dengan diterbitkannya SPMKB dimaksud. .

I.    PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN BPHTB (250304 )  

1. Bagaimana pengelolaan hasil penerimaan BPHTB ?

Hasil penerimaan BPHTB dibagi dengan perimbangan sebagai berikut :

• - 20 % (duapuluh persen) untuk pemerintah pusat yang selanjutnya dikembalikan lagi secara merata ke setiap kabupaten/kota
• - 16 % (enambelas persen) untuk propinsi;
• - 64 % (enampuluh empat persen) untuk kabupaten/kota.

J.   KETENTUAN  BAGI PEJABAT (250304 )  

1.   Kapan Pejabat dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan, menandatangani risalah lelang, menandatangani dan menerbitkan surat keputusan pemberian hak atas tanah (SKPH), mendaftar peralihan hak atas tanah karena waris atau hibah wasiat ?

• Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran berupa SSB.
• Pejabat Lelang Negara hanya dapat menandatangani Risalah Lelang perolehan hak atas tanah dan atau bangunan pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran berupa SSB.
• Pejabat yang berwenang menandatangani dan menerbitkan SKPH hanya dapat menandatangani dan menerbitkan surat keputusan dimaksud pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran berupa SSB.
• Pendaftaran peralihan hak atas tanah karena waris atau hibah wasiat hanya dapat dilakukan oleh Pejabat Pertanahan Kabupaten/Kota pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran berupa SSB.

2.   Apa sanksi bagi PPAT/Notaris  atau Pejabat Lelang Negara yang menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan/risalah lelang tanpa adanya bukti pembayaran berupa SSB ?

Dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar Rp7.500.000,00 (tujuh juta lima ratus ribu rupiah) untuk setiap pelanggaran.  

3.   Apa kewajiban PPAT/Notaris  atau Pejabat Lelang Negara ?

• Melaporkan pembuatan akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan atau Risalah Lelang perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada Direktorat Jenderal Pajak (KPPBB setempat) selambat-lambatnya pada tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya.

 4.   Apa sanksi bagi PPAT/Notaris yang tidak melaporkan pembuatan akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan ke KPPBB ?

Dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar Rp250.000,00 (dua ratus lima puluh ribu rupiah) untuk setiap laporan.  

5.   Apa sanksi bagi Pejabat Pertanahan yang menandatangani dan menerbitkan SKPH atau mendaftar peralihan hak atas tanah karena waris atau hibah wasiat tanpa adanya bukti pembayaran berupa SSB ?

Dikenakan sanksi sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 30 Tahun 1980 tentang Peraturan Disiplin Pegawai Negeri Sipil.  

6.   Apa sanksi bagi Kepala Kantor Lelang Negara  yang tidak melaporkan pembuatan risalah lelang ke KPPBB ?

Dikenakan sanksi sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 30 Tahun 1980 tentang Peraturan Disiplin Pegawai Negeri Sipil.

cara membuat link download

Dalam dunia blog selain artikel ada juga yang di sebut link. Apakah link itu?sebagaimana kita ketahui link adalah tautan yang menghubungkan antara halaman satu dengan halaman lain, situs dan situs lain termasuk link download yang tentunya mengarah ke situs file sharing tertentu.

Kali ini saya akan membagikan artikel yang masih berkaitan dengan link yaitu Cara Cepat Membuat Link Download Bergambar di Blog. Setahu saya  cara untuk membuat link download, yaitu membuat link dengan text biasa dan Membuat Link Download Bergambar di Blog, tapi kali ini saya hanya akan membuat link download dengan text aja.  langsung saja kita praktek-kan :) yaee...

1. Cara Membuat Link Download Dengan Text Biasa

- Buka Akun blogger sobat >> Entri Baru >> Pilih mode HTML >> Masukkan Kode dibawah ini :

<a href="http://www.4server.info/download/4shared.com/rar/3xr7J8Xu/download_idm_615_full_version_.html" target="_blank"><b>DOWNLOAD</b></a>

* : Tulisan Merah: Ganti dengan link download kalian
     Tulisan Biru   : Ganti dengan tulisan apa saja yang kalian inginkan :D

RESIKO PENGANGGARAN MODAL

RESIKO PENGANGGARAN MODAL

Perubahan Modal Kerja Bersih (Change in net working capital) adalah kenaikan aktiva lancar yang diakibatkan oleh proyek baru dikurangi dengan kenaikan kewajiban lancar yang terjadi secara spontan. Evaluasi  Proyek Capital Budgeting.

Ø  Proyek Perluasan  Adalah proyek yang dimaksudkan untuk meningkatkan penjualan.

Ø  Analisa Arus Kas proyek perluasan                                                                                                                

1.       Ikhtisar pengeluaran investasi yang diperlukan untuk  proyek.                                         

2.       Analisis arus kas setelah produksi dimulai.

3.       Mengambil keputusan .

Tiga Resiko Proyek yang saling berbeda

1.       Resiko berdikari (Stand Alone Risk = SAR) Adalah resiko khusus dari suatu proyek (aktiva) tanpa dikaitkan sama sekali dengan proyek aktiva lain yang mungkin dimiliki. Resiko ini diukur dari variabilitas tingkat pengembalian yang diharapkan atas aktiva/proyek tersebut.

2.       Resiko di dalam perusahaan (Within firm risk atau corporate risk). Adalah resiko diukur tanpa mempertimbangkan diversifikasi portofolio dari pemegang saham. Resiko ini diukur dari variabilitas  laba perusahaan yang  diabaikan oleh suatu proyek tertentu.

3.       Resiko pasar atau beta (Market or Beta risk) Adalah bagian resiko proyek yang tidak dapat dieliminasi melalui  diversifikasi. Resiko ini diukur dengan koefisien beta proyek.  Analisa resiko beta (pasar) dapat diukur dengan menggunakan   CAPM dan SML yang menyatakan    hubungannya dengan resiko.

 

Analisis Sensitivas

      Adalah suatu teknik untuk menganalisa resiko dengan mengubah ubah variabel-variabel kunci dan mengamati pengaruhnya terhadap NPV dan tingkat pengembalian (laba). Jadi analisa sensivitas dapat memberikan wawasan yang lebih mendalam dan bermanfaat atas tingkat resiko proyek. Analisis sensivitas termasuk Stand Alone Risk.

   

         Analisis ini dimulai dengan memprediksi  nilai-nilai yang dipakai untuk  menghitung NPV seperti unit penjualan, harga jual, biaya variable dan biaya modal. Kemudian terjadi “ What if” , bagaimana NPV jika biaya naik atau turun 10% atau 20%

Contoh :

Proyek Cash inflow  dengan estimate life 15 tahun dan discount factor 10%.

Keterangan          Proyek  A ($000)           B($000)                                                                          

Initial outlays        20.000                            20.000

Estimasi NCF

 - Pesimis              (3.000)                                   0     

 - Dasar/normal     4.000                             4.000

 - Optimis                5.000                             8.000

   Range                  2.000                             8.000

Dengan range cash flow proyek A dan B, resiko proyek A lebih kecil dari proyek B, karena range hanya sebesar $2.000 atau $ 5.000-$ 3.000 dibanding proyek B =$ 8.000 atau $ 8.000- 0 .

Dicari NPV dengan “Dasar/normal atau paling memungkinkan” .

NPVproyek A cash flow Pesimis.

NPV                                                                = PV cash flow – PV investasi.

                                                                         = (CF x PVIFA10%,15) - $ 20.000

                                                                         = (3.000 x 7,606) - $ 20.000

                                                                         = $ 2.818

NPV proyek B cash flow pesimis

NPV                                                                = PV cash flow – PV investasi

                                                                         = (CF x PVIFA10%, 15) - $ 20.000

                                                                         = (0 x 7,606) - $ 20.000

                                                                         = ($ 20.000)

NPV Normal                                               = (4.000 x 7,606) - 20.000

                                                                                                                                                                                                                                                                                        = $ 10.424

NPV Optimis proyek A = (5.000 x 7,606) - 20.000

                                                                                                                                                                                                                                                                                     = $ 18.030

NPV Optimis proyek B = 8.000 x 7,606

                                                                                                                                                                                                                                                                                     = $ 40.848

NPV masing-masing proyek pada “Dasar-normal-atau memungkinkan”

 NPV masing-masing proyek pada “Dasar-normal-atau memungkinkan”

Kemungkinan                                             NPV                                                NPV

Cash flow                                                     proyek A                                     proyek B

Pesimis                                                         2.818                                       (20.000)

Normal                                                          10.424                                       10.424

Optimis                                                         18.030                                       40.848  

Range                                                            15.212                                       60.848

 

Dalam sentivity analysis ini  bahwa NPV A $ 15.212 dan B $ 60.848, maka resiko proyek B lebih besar dari proyek A.

Contoh lainnya yang lebih jelas:

Misalkan suatu perusahaan menerima proposal investasi $ 2juta dengan umur 4 tahun tanpa nilai residu. Net Cash Flow tahunan adalah berikut ini:

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     

                                                                 Income              Net Cash

                                                             Statement                Flow            

 Sales ( 2.000u X $ 3,5)                             7.000                  7.000

 Variable cost 30%                                                                                                             2.100                  2.100             

 Fixed cost                                                                                                                            1.600                  1.600

 Depresiasi                                                      500                        --

 EBT                                                                2.800

 Tax 40%                                                       1.120                  1.120

 EAT                                                                1.680

 Net Cash Flow                                           2.180                  2.180   

 

Diasumsikan tingkat keuntungan yang diharapkan(expected rate of return) 10%, maka

                                                                                                                                                                                                                                        

NPV = -2.000  +  2.180  + 2.180  +  2.180  +  2.180

                            (1,1)^1   (1,1)^2   (1,1)^3    (1,1)^4

        = -2.000  +  2.180  +  2.180  +  2.180  +  2.180

                                                             1,1          1,21      1,331      1,464

        = -2.000  + 1.981,818 + 1.801,653 + 1.637,866 + 1.489,071

        = -2.000  + 6.910,408

        = 4.910,408

Proyek ini diterima . Bagaimana resikonya? Jika variabel-variabel yang digunakan mengalami perubahan, maka akibatnya perubahan terjadi kepada NPV. karena  kenaikan/penurunan  penjualan, harga per unit berubah, dan biaya-biaya juga berubah. Perubahan ini mengakibatkan “sensitivas” bagi perusahaan.

Umumnya manajemen dihadapkan kepada  pesimis, normal (diharapkan) dan optimis, yang dapat digambarkan berikut ini:

Parameter                                                  Pesimis         Normal           optimis

   Unit terjual                                                  1.900               2.000               2.100

   Harga/unit/$                                            $     3,40              3,50           $     3,60

   Variable cost                                                   30%    ..…>  dari      …..>      sales    

   Fixed cost                                                  $  1.650           1.600                1.550

   Investasi awal                                         $    2.200          2.000                 1.800

                                                                          

Kalau perusahaan berpendapat kepada pemikiran pesimis maka NCF dan NPV dapat dicari.

                                                                                                                                                                                                                                                                                Income statement              NCF

Sales(1900u x $3,4)                                                6.460                    6.460

V.Cost(30% x $6.460)                                             1.938                    1.938

Fixed cost                                                                   1.650                    1.650

Depresiasi($2.200/4thn)                                          550

EBT                                                                              2.322

Tax(40% x $2.455)                                                     989                       989   

EAT                                                                              1.393                                                                                                                                                                              

NCF                                                                             1.883                     1.883

                                                                                                                                                                                                                  

NPV = -2.200  +  1.883  +  1.883  +  1.883  + 1.883  

                              (1,1)^1    (1,1)^2    (1,1)^3   (1,1)^4

        = -2.200  +  1.883  +  1.883  +  1.883 + 1.883

                                1,1         1,21       1,331    1,464

        = -2.200  + 1.711,818 + 1.556,198 + 1.414.726 + 1.286,202

        = -2.200  + 5.968,944

        = 3768,944                    

Dengan adanya perubahan variabilitas dari normal ke pesimis, maka NPV berubah secara drastis sebesar $ 4.910,408 - $ 3768,944 = $ 1141,464, hal ini merupakan “sensitive” untuk penurunan NPV  tersebut.

Jika biaya variable meleset sedikit dari prediksi, akibatnya NPV turun drastis. Jadi setiap perubahan dalam variabal-variabel yag terjadi pada perusahaan mengalami “sensitivitas”. Kalau dicari untuk terbaik optimis maka NPV hasilnya.

* Analisis Skenario (Scenario  analysis)

Adalah tehnik untuk menganalisa resiko dengan membandingkan situasi yang paling memungkinkan atas skenario dasar (semacam situasi normal) dengan keadaan yang “baik” dan “buruk”.

Atau disebut juga suatu tehnik analisis resiko yang mempertimbangkan baik sensitivas NPV terhadap perubahan variabel-variabel kunci maupun rentangan (range) dari nilai-nilai variabel yang sangat menguntungkan.

Dalam analisis skenario  probabilitas karena  rantangan nilai yang paling memungkiankan  bagi variable-variabel tercermin dalam distribusi probabilitas.

Analisis Skenario dan NPV yang diharapkan

Contoh:

Hasil analisis skenario sangat berguna untuk menentukan NPV yang diharapkan, deviasi standar dari NPV, dan koefisien varians (CV). Untuk mengestimasi ketiga skenario tersebut dinyatakan p1 (probabilitas).

 

Kita pergunakan data dari analisis sensivitas dan diadakan probabilitas untuk parameter terburuk/pesimis, normal (nilai dasar) dan terbaik/optimis. Analisis skenario dapat dihitung seperti

Skenario   Probabiltas  Sales/U  Price/$         NPV/$  

Terburuk      25%          1.900         3,4       3.768,944

Normal         50%          2.000         3,5       4.910,408

Terbaik        25%           2.100         3,6       5.887,036

 

Tiga jenis analisis skenario

1.       Skenario terburuk (Worst case scenario) Adalah keadaan dimana untuk semua variabel masukan diberikan nilai terburuk berdasarkan perkiraan yang wajar.

2.       Skenario terbaik (Best case scenario) Adalah keadaan dimana untuk semua variabel  masukan diberikan nilai terbaik berdasarkan perkiraan yang wajar.

3.       Skenario dasar (Base scenario)  Adalah keadaan dimana untuk semua variabel diberikan nilai yang paling menguntungkan.

Analisis Simulasi (Monte Carlo)

Analisis Proyek–Proyek dengan umur berbeda

Jika suatu proyek mandiri, umur proyek tidak penting, tetapi jika proyek itu umurnya dan aliran kas masuk tidak sama dan saling bersaing meniadakan maka untuk menghitung NPV, maka proyek tersebut diulang hingga mempunyai masa akhir yang sama (asumsi proyek tidak unik).

Pendekatan untuk mengevaluasi proyek yang umurnya tidak sama dapat juga dilakukan dengan “Annualized NPV Approach = ANPV)” yaitu suatu tehnik pendekatan untuk perhitungan NPV sekarang tahunan untuk dua atau lebih proyek yang bersaing menyediakan, ANPA sama dengan EAS = Equivalent Annual Series (seri anuitas seragam).                                                                                        

 

      Contoh :

PT Mulia Tio mempunyai dua proyek yaitu proyek A dengan nilai investasi $ 130.000 dan proyek B dengan nilai investasi & 150.000. Biaya modal  ditetapkan 10%.

Aliran Kas Masuk dan umur proyek adalah sbb:

_____________________________________________________________

 

                                            Aliran Kas Masuk (Net Cash In  Flow)

  Tahun                        ----------------------------------------------------------------

                                  Proyek A                         Proyek B

 _____________________________________________________________

     1                           $ 64.000                         $ 80.000

    2                              66.000                            60.000

    3                              76.000                            50.000

    4                                     ---                             40.000

    5                                     ---                             30.000

    6                                     ---                             20.000

PV Proyek A (dicari dengan df/biaya modal 10%)    =  $  39.768

PV proyek B                                                                       =  $  67.060

 

Bila tidak memperhatikan umur dari kedua proyek tersebut, maka yang lebih baik dan menarik adalah proyek B.

Tetapi kedua proyek ini berbeda umur maka dicari Annualized NPV :

Langkah 1:  PV proyek A = $ 39.768, poryek B = $ 67.060, disini

                     Tidak diperhatikan faktur umur proyek tersebut.

Langkah 2 :  ANPV Proyek A = NPV/ PFIFA (10%) ,3 thn

                                                 =  $ 39.768/ 2,487  = $   15.990

                       ANPV Proyek B = $ 67.060 / 4,355  = $  15.398

 

Langkah  3:  Dengan memperhatikan perhitungan pada langkah

                      kedua maka proyek A lebih menarik daripada proyek

                      B. Proyek A dan B adalah proyek bersaing

                      meniadakan satu sama lain, sehingga proyek B 

                      direkomendasikan untuk dilaksanakan dari metode

                      proyek-proyek umur berbeda.

Capital Asset Pricing Model ( CAPM)

Seperti dibahas pada pertemuan sebelumnya maka CAPM dalam pertemuan ini dibahas lebih lanjut. CAPM dirumuskan oleh dua orang yang bekerja secara independen yaitu William Sharpe (1964) dan John Lintner (1965). William Sharpe mendapat “ hadiah Nobel”  untuk jasanya tahun 1990.

> Short Sales

Dalam asumsi CAPM perlu mendapat perhatian adalah “ short sales  yaitu penjualan asset yang dipinjam. “Short sales” dilakukan jika perusahaan mengantisipasi penurunan harga. Contohnya: harga saham saat ini $1.000/lbr, kemudian diantisipasi penurunan harga. Saat ini, perusahaan mempunyai saham tsb. Kita dapat meminjam saham tersebut (dari broker/makelar kita), kemudian kita jual. Perusahaan menerima uang $1.000. Seminggu kemudian, harga saham benar-benar turun menjadi $ 900/share. Dan perusahaan mengembalikan saham yang sudah dijual . Dan perusahaan membeli saham tsb.dari pasar dengan harga $ 900 yang berarti  ada kas keluar $ 900.Keuntungan bersih diperoleh perusahaan  adalah $ 100. Jika harga terus naik, berarti perusahaan akan menderita resiko kerugian yang semakin besar.

Mengukur resiko adalah merupakan yang tidak mudah, karena banyak faktor yang  diperhatikan. Salah satu model yang banyak digunakan adalah  CAPM. CAPM Adalah model yang didasarkan  pada dalil bahwa tingkat pengembalian yang disyaratkan atas setiap saham atau sekuritas sama dengan tingkat pengembalian  bebas resiko ditambah dengan premi resiko  sekuritas yang bersangkutan, di mana resiko yang dimaksud  di sini mercerminkan adanya diversifikasi.

CAPM menentukan  tingkat keuntungan minimum yang disyaratkan  atau minimum required rate of return dari investasi  asset yang berisiko dan trade off resiko. CAPM menjelaskan keseimbangan antara tingkat resiko  yang sistematis  dan tingkat keuntungan  yang diisyaratkan sekuritas portfolio. Konsep CAPM berdasarkan pada asumsi pasar modal adalah efisien dan semua aset dapat dibagi-bagi secara sempurna (perfectly  divisible) dan likuid diperjual belikan setiap asset. Artinya  para investor  dapat melakukan diversifikasii hingga satuan terkecil  dan dapat melakukan jual beli  sekuritas setiap saat. Hal ini telah dibahas sebelumnya.

Hubungan antara risiko dengan tingkat pengembalian yang berhubungan dengan CAPM, Market Risk Premium (MRP atau RPM) dan Security Market Line (SML).

 

Market Risk Premium

Adalah  tambahan pengembalian  di atas tingkat pengembalian  yang bebas resiko sebagai kompensasi bagi investor karena menanggung tingkat resiko rata-rata.

 

Security Market Line (SML)

Adalah  garis yang memperlihatkan  hubungan diantara risiko,  tang diukur dengan beta  dan tingkat pengembalian  yang disyaratkan  dari masing-masing saham.

Contoh:

Spencer Coy menghendaki  saham rata-rata menghasilkan tingkat pengembalian yang disyaratkan sebesar 13%. Tingkat pengembalian bebas risiko (kRF) sebesar 9%,  premi risiko pasar 4%, koefisien beta  b1= 0,5, RPm = (km- kRP)  =4% atau premi bebas pasar, dan RP1 = 2%. Dengan rumus  hal ini dinyatakan  RP 1=  (kM – kRP) b1

Premi Risiko Saham 1 = RP1 =(RPM)n1

                                     = 4% (0,5)

                                     = 2%.

SML = k1= kRF + ( kM – kRP) b1

                = kRF + (RPM(b1

                = 9% + 4 %(0,5)

                 = 11%

Kalau saham  ada 2  dengan b1=2, maka hal ini risikonya lebih besar dari saham 1, dan tingkat pengembalian disyaratkan darinya :

        k1 = 9% + 4% (2) = 17%.  

Saham rata –rata  atau dengan risiko sedang  , dimana b1=1, dan tingkat pengembalian diharapkan 13% atau sama dengan  tingkat pengembalian pasar, maka kA 9%+ 4%(1) = 13% = kM